4 Ramalan yang bakal berlaku selepas tempoh moratorium tamat pada September 2020 [by nenasmadu]

Walaupun orang ramai menganggap bahawa harga hartanah akan merosot setelah tempoh moratorium berakhir pada Oktober 2020, namun anda perlu tahu dan yakin bahawa tak semua orang mampu untuk membeli rumah selepas waktu tersebut.

Wabak COVID-19 yang melanda negara ini sejak awal Mac 2020 telah memburukkan lagi keadaan pasaran hartanah semasa. Sebelum itu, industri hartanah nampaknya secara beransur-ansur pulih dari kemorosotan setelah Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang diwartakan telah berjaya menjual lebih dari 28,000 unit kediaman.

Kerana kekurangan suntikan dan pakej rangsangan kerajaan untuk industri hartanah pada tahun-tahun sebelumnya, suku pertama tahun 2020 menjadi agak perlahan untuk pasaran hartanah dan telah menyusahkan banyak pemaju hartanah.

Hari ini kita dapat lihat pemaju hartanah telah menawarkan pelbagai tawaran hebat seperti cashback dan diskaun sehingga 30%, termasuk pembayaran ansuran bulanan sehingga 13 bulan serta perabot dan peralatan elektronik percuma kepada pembeli.

Walaubagaimanapun, apabila kita menganalisis dan melihat lebih terhadap harganya, harganya bukanlah rendah/turun seperti yang diharapkan. Ini menunjukkan bahawa walaupun tanpa wabak COVID-19, industri harta tanah di Malaysia sudah berada pada tahap kritikal!

Adalah tidak tepat untuk menganggap bahawa harga rumah telah berlaku kerana pendemik COVID-19. Ini kerana tiada penurunan mendadak di seluruh negara dari kedua-dua jenis kediaman dan juga jenis komersial.

Ya, memang benar bahawa beberapa unit kediaman dijual lebih murah daripada harga median pasaran semasa, tetapi ini adalah kes kecil dan terpencil. Oleh itu, ia tidak dapat dilihat sebagai fenomena penurunan harga secara kolektif.

Untuk itu, artikel ini akan menerangkan mengenai ramalan harta tanah setelah moratorium berakhir pada bulan September 2020.

1. Peningkatan kes Pinjaman Tidak Berprestasi (NPL) yang ketara
Setelah tempoh moratorium berakhir, bank memberi tiga bulan tambahan kepada pemilik rumah untuk membuat pembayaran sebelum pinjaman perumahan mereka menjadi Pinjaman Tanpa Performa (NPL). Sebab terbesar kenaikan NPL adalah kerana pendapatan isi rumah yang tidak mencukupi untuk membayar ansuran pinjaman perumahan. Kadar pengangguran berada pada 3.9% pada suku pertama 2020, dan jumlah ini dijangka terus meningkat. Untuk pengetahuan anda, kadar pengangguran di Malaysia untuk suku pertama tahun ini dicatatkan sebagai jumlah tertinggi dalam 10 tahun dengan jumlah 615,000 orang pada bulan Mac 2020!

2. Lebih banyak harta lelong di pasaran
Bank Negara Malaysia (BNM) akan menganggap pinjaman sebagai NPL sekiranya pemilik rumah gagal membuat pembayaran dengan ansuran pinjaman mereka selama tiga bulan berturut-turut. Bank akan mula mengeluarkan Mortgage Defaults kepada pemilik harta tanah yang gagal membuat pembayaran setelah tempoh moratorium lima bulan berakhir. Dalam tempoh tersebut, bank akan melantik penilai harta tanah untuk menilai nilai harta tanah untuk dilelong. Setelah tujuh hingga lapan bulan, rumah tersebut akan diisytiharkan untuk dilelong dan akan diiklankan di portal bank. Selepas itu, rumah tersebut akan mula diiklankan di media sosial dan portal dalam talian yang dimiliki oleh ejen lelong yang dilantik oleh bank.

3. Bank akan lebih selektif dalam meluluskan permohonan pinjaman perumahan
Walaupun bank telah menurunkan kadar faedah, jumlah pinjaman yang diluluskan akan lebih rendah kerana banyak rakyat Malaysia tidak lagi mempunyai pendapatan tetap atau kehilangan sumber pendapatan mereka sama sekali. 50 daripada 100 permohonan pinjaman ditolak kerana pelbagai masalah asas bahkan sebelum wabak COVID-19. Orang yang tidak bekerja yang memanfaatkan e-Hailing sebagai sumber pendapatan alternatif tidak meningkatkan peluang mereka mendapatkan pinjaman mereka untuk diluluskan. Ini kerana kebanyakan syarikat e-Hailing tidak membuat caruman Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), apalagi memberi mereka tawaran pekerjaan berdasarkan kontrak. Orang ramai dilihat melakukan pekerjaan yang ganjil asalkan dapat menolong mereka mendapatkannya. 

4. 10% - 15% penurunan harga untuk rumah

Salah satu pilihan terakhir yang akan ditanggung oleh pemilik kediaman apabila mereka mempunyai sumber pendapatan yang hilang untuk jangka masa panjang adalah dengan melupuskan aset mereka. Sebilangan besar perniagaan dan organisasi juga akan mencairkan aset mereka untuk menyelamatkan perniagaan atau kerana kesukaran mendapatkan penyewa untuk unit komersial mereka. Kami meramalkan bahawa harga rumah akan turun sekurang-kurangnya 10% -15% daripada harga median semasa. Ini sejajar dengan indeks harga rumah Malaysia yang menyaksikan penurunan harga rumah pada tahun 1998 dengan kadar -9.5%. Banyak pemilik rumah mengiklankan kediaman mereka dalam talian, namun masih menjualnya dengan harga rata-rata semasa. Keadaan semasa pasaran harta tanah yang bergerak perlahan tidak terhad kepada Malaysia dan rantau Asia tetapi berlaku di seluruh dunia dan negara-negara dengan jumlah kes jangkitan yang tinggi lebih banyak terjejas.

Maukerja

Walau bagaimanapun, polemik ini dapat ditangani dengan pelbagai paket rangsangan yang ditawarkan oleh pemerintah sehingga masyarakat mempunyai lebih banyak daya pengeluaran dan seterusnya mendorong aliran tunai yang positif. Sekiranya anda masih mempunyai pekerjaan hari ini, bersyukurlah kerana di luar sana terdapat sejumlah besar pengangguran yang kehilangan sumber pendapatan mereka dan akan lebih terjejas oleh kemerosotan ekonomi dan wabak COVID-19 yang berlaku secara serentak. Kesimpulannya, simpan dan belanjakan dengan bijak!